一、什么是一級土地整理

        一級是和二級相對的，自從土地禁止了協(xié)議轉(zhuǎn)讓之后，所有土地出讓都要走招拍掛流程。招拍掛之前所有事情就叫一級，包括土地拆遷、農(nóng)用地征收、修路造橋管網(wǎng)鋪設的三通一平、建設用地指標的覆蓋等；招拍掛之后的所有事情都叫二級，就是房地產(chǎn)開發(fā)，包括設計、報建、施工、交房等。

        簡而言之，一級土地整理，就是把一塊毛地，做到可以開工建設的地步，只待政府辦一套招拍掛手續(xù)就能土地出讓了。就是俗稱的“生地”變“熟地”，由“毛地”變“凈地”的過程，也就是所說的土地一級開發(fā)。

         一般是將納入土地利用總體規(guī)劃及城市土地儲備供應計劃的土地，由土地整理主體實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、 規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資，達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建設條件，使整理的土地變成“熟地”，為下一步國土收儲、招拍掛等打下基礎的過程。

        二、一級土地整理的出讓手續(xù)

        土地拆平了或者建設用地指標到位了就可以走流程準備招拍掛出讓了，辦這個手續(xù)也很麻煩。這個我就簡單講講吧，不是我的強項，因為每個城市都不一樣，就說幾個共性的手續(xù)。

        1、規(guī)劃條件：市規(guī)劃局正式下發(fā)。一般由國土局發(fā)函申請，根據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃設計指標，規(guī)劃局復函，國土局作為定界，評估的依據(jù)，是最前提條件之一。

        2、土地征收、收儲：市國土局負責。集體地為征收，國有地為收儲。集體土地（沒有土地證），以簽訂征收協(xié)議為工作結(jié)果。國有土地簽訂協(xié)議，以收繳土地證為工作結(jié)果。

        3、定界確權(quán)及申請宗地號。定界：市國土局委托專業(yè)測繪院測繪，出宗地的坐標圖、地形圖，用坐標明確土地具體位置，實測面積。確權(quán)：本宗地與周邊土地是否地界清楚，產(chǎn)權(quán)清楚。

        4、宗地成本構(gòu)成審計：成本初審、復審，出具評估報告等。

        5、地價評估：選取評估機構(gòu)、評估委托發(fā)放、評估公司評估、評估結(jié)果正式反饋給儲備（國土）、報分管領導審核并通過。

        6、供地方案審批：這個各地完全不一樣，一般國土局會有地價會、供地會這種來審核，然后卷宗材料在市區(qū)國土局、儲備中心、交易中心等機構(gòu)流轉(zhuǎn)，出讓方案要報市政府、土委會等機構(gòu)審議。

        7、招拍掛公示公告

        三、一級土地整理的操作流程

        （一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

        （二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。

        （三）通過土地預審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

        （四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

        （五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體

        1、土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

        2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

        （六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)

        (七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。

        （八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。

        組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。

        （九）組織驗收

        建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容。

        1、審核土地一級開發(fā)成本

        2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求

        3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費

        4、納入市土地儲備庫

        四、一級土地整理盈利模式

        1 、工程總承包模式

        土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。市土地儲備中心按照總建設成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預計成本的8%）。

        2 、利潤分成模式

        重慶市的土地一級開發(fā)采用的是這種方式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進行分成。

        3、土地補償模式

        土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率會高于第一種模式，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會比較大。

        土地儲備機構(gòu)負責實施開發(fā)的，其為主體。通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責整理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，并由土地儲備中心同開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

        五、開發(fā)商做一級土地整理要注意什么

        這里不討論施工單位做一級開發(fā)了，一般央企的單位資金成本低，做一級整理的投資人只是副業(yè)，只要拿到工程，工程上賺錢就行了。

        一級土地整理最大的問題就是資金和時間的不可控，資金的不可控指的是結(jié)算的資金需求經(jīng)常會比預算高出不少，時間的不可控指的是征遷時間的不可控以及掛牌時間的不可控，兩個不可控導致了資金是長期處于超預算的凈投入狀態(tài)。如果要現(xiàn)金流回正，只能等到土地掛牌甚至房地產(chǎn)開發(fā)銷售之后，資金沉淀期會比較長，而房地產(chǎn)企業(yè)一般負債都比較高，融資成本也比較高，扛起來會比較辛苦。

        所以開發(fā)商做一級土地整理，在利潤測算之外，還要重視現(xiàn)金流管理，一個項目如果賬面利潤很高，但是無法變現(xiàn)，那就不是好項目。而一級土地整理對開發(fā)商考驗最大的就是資金鏈，所以要做一級整理，必須要有一整套資金計劃，盡量減少自有資金的支出，盡量使用便宜的長期貸款，如棚改貸款等。測算上，也不要只算靜態(tài)的利潤，也要考慮自有資金的內(nèi)部收益率情況來綜合評估。

        此外，一二級能否聯(lián)動是開發(fā)商的第一考慮，如何實現(xiàn)二級的鎖定也是關鍵，很多地方一二級沒法鎖定，只給一級15%的利潤回報，這就意義不大了。